Para muitos empresários, ter uma loja em um shopping center é sinônimo de sucesso. A alta circulação de pessoas, a segurança e a infraestrutura são atrativos inegáveis. No entanto, a complexidade dos contratos de locação nesses empreendimentos exige atenção redobrada. Um contrato mal negociado pode se tornar uma grande dor de cabeça e comprometer a saúde financeira do seu negócio.
Este artigo é um guia para você, empresário, que está pensando em alugar um espaço em um shopping center. Abordaremos os pontos mais importantes da legislação e as particularidades desses contratos para que você possa tomar decisões mais seguras e conscientes.
Diferentemente de uma locação comercial comum, o contrato de locação em shopping center é considerado “atípico”. Isso significa que, embora siga as disposições gerais da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), prevalecem as condições livremente pactuadas entre lojistas e empreendedores, conforme o artigo 54 da referida lei.
Essa liberdade contratual, no entanto, não é absoluta. A jurisprudência tem atuado para equilibrar a relação, reconhecendo a vulnerabilidade do lojista em muitos casos e coibindo cláusulas abusivas.
É comum a cobrança de um aluguel mínimo e um aluguel percentual sobre o faturamento bruto da loja, prevalecendo o maior valor. Além disso, a cobrança de aluguel em dobro no mês de dezembro é uma prática recorrente e considerada legal pelo Judiciário, sob o argumento de que o movimento no período é muito superior.
A “res sperata” é uma taxa cobrada do lojista no momento da assinatura do contrato, correspondente à reserva do espaço e à cessão do direito de uso da estrutura do shopping. É importante que o contrato especifique claramente a finalidade dessa cobrança.
O lojista também é responsável pelo pagamento de uma cota para o fundo de promoção, destinada a custear as campanhas de marketing e publicidade do shopping. Além disso, há o rateio das despesas comuns, como segurança, limpeza e manutenção. A legislação garante ao locatário o direito de, a cada 60 dias, exigir a comprovação dessas despesas.
A “cláusula de raio” é uma disposição contratual que impede o lojista de abrir outra unidade do seu negócio em um determinado raio de distância do shopping. Embora seja uma cláusula comum, sua abusividade tem sido discutida nos tribunais, especialmente quando limita de forma desproporcional a livre concorrência.
Muitos contratos preveem a cobrança de uma alta taxa caso o lojista decida vender seu ponto comercial e transferir o contrato para um terceiro. Uma dica valiosa é negociar, antes da assinatura, a isenção dessa taxa em situações específicas, como sucessão familiar ou repasse de franquia, onde não há venda especulativa do ponto, mas sim a continuidade da atividade.
Uma das cláusulas mais rígidas é a que obriga o lojista a manter a loja aberta durante todo o horário de operação do shopping. O descumprimento acarreta multas pesadas. É fundamental estar ciente do valor dessa penalidade e, se possível, negociar exceções para casos fortuitos ou de força maior.
Fique atento às cláusulas que impõem a obrigação de reformar a loja a cada determinado período. Essa exigência pode vir em um momento de dificuldade financeira, representando um custo altíssimo e não planejado. O ideal é negociar para que a reforma seja baseada em critérios objetivos de conservação, e não apenas no decurso do tempo.
É praxe contratual a exigência de que o lojista contrate e mantenha um seguro para a loja. Frequentemente, o shopping exige uma cobertura ampla que abrange não apenas bens móveis (estoque, equipamentos), mas também a infraestrutura, as benfeitorias e as instalações, além de seguro de responsabilidade civil por danos a terceiros. Deixar de contratar o seguro nos moldes exigidos gera risco de multa e até de rescisão contratual.
Antes mesmo de avançar na negociação do contrato, faça uma análise criteriosa do ponto comercial. Solicite ao shopping o “caderno técnico” e as “normas gerais de construção”. Verifique se o espaço oferecido possui a infraestrutura necessária para a sua operação (elétrica, hidráulica, exaustão, etc.). Descobrir uma incompatibilidade técnica após a assinatura pode inviabilizar seu negócio ou gerar custos exorbitantes de adaptação.
A renovação do contrato de locação em shopping center é crucial para a proteção do fundo de comércio. A Lei do Inquilinato prevê a possibilidade de renovação compulsória (“ação renovatória”), desde que preenchidos alguns requisitos:
O STJ entende que o prazo máximo para a renovação judicial é de 5 anos.
A complexidade dos contratos de locação em shopping center torna a assessoria jurídica especializada indispensável. Um advogado com experiência na área pode:
Investir em uma assessoria jurídica preventiva é a melhor forma de evitar litígios e garantir a segurança e a rentabilidade do seu empreendimento em um shopping center.
Se você tem dúvidas ou precisa de orientação sobre o seu contrato de locação, entre em contato e fale com um advogado especialista. Estamos à disposição para ajudá-lo a proteger os seus interesses.